今天,朋友聊天时告诉我,他去年入手的一套学区房,前不久刚卖出去,涨了几十万。不管楼市起伏,只要政策没变,学区房一直是稳定的投资产品。

听完他的话,我只能默默回来接着码字……

而就在前几天,越城区教体局发布的一则《关于2019学年老城区七街道公办普通中小学招生工作的实施意见(征求意见稿)》,直接又让学区房成为了话题的中心。

这则文件与往年有何差别?为何偏偏今年的文件能够引爆学区房话题?学区房今后会有怎样的走势?

下面我们就来一起一探究竟。

在解读2019年招生文件之前,我们要先来看一张表格:

这是越城区教体局发布的学校预警信息,表格上的学校大多为教育资源优越的名校。

这些学校亮起红色、黄色预警信息,意味着学区内的适龄户籍生,已经超过当年毕业班人数;

其中绍初龙山校区、元培中学、建功中学三所学校学区内的儿童户籍、父母户籍、家庭住房三者一致适龄人数已经超过招生计划!!

也就是说,符合入学条件的学生已经超过学校的招生上限!

而这个现状,也正是2019年招生文件变动的基础。

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2019年招生文件有何不同?

首先在招生原则上,2018年招生原则第三条是:

(三)取消择校的原则。公办普通中小学今年继续不招收择校生。

而在2019年的招生原则上则成为了:

(三)住、户一致相对优先。当学区范围内符合条件的报名人数超过招生计划数时,学校按照“住、户一致”(即家庭住房和户籍在同一地址,下同)相对优先的原则排列先后顺序录取。

2019年招生文件上,不仅“取消择校”的招生原则不见了,而且全篇文件中,也找不到“择校”的提法。

不过不提不代表取消,在目前学区生源人数已经超过招生计划的形势下,很难再有留给择校的空间。所以与其再提“取消择校”,不如提“住户一致优先”更为重要。

接下来,在“招生录取办法”上,是2019年招生文件中出现的最大变化:

首先将学生类型分为四类:户籍生、借读生、随迁子女绿卡生和其他。

而其中户籍生的政策发生了变动:

户籍在招生范围内的入学对象可以凭本人或父母(法定监护人,下同)的产权住房或公房(直管公房、公租房和代管房,下同)作为家庭住房,到学区相关对应的学校报名。当学区内符合条件的报名人数超过学校2019年招生计划数时,学校根据入学对象户籍和家庭住房情况,按照“住、户一致”相对优先原则,按下列顺序依次先后录取:

1.第一类:入学对象户籍与父母其中一方户籍、家庭住房三者一致,均在学区的。

2.第二类:入学对象在招生范围内有户籍,且在学区内拥有家庭住房的。

3.第三类:入学对象在学区内有户籍,但不属于上述两类的。

当同一类入学对象超过学校2019年招生计划时,第一类、第二类以入学对象家庭住房房产证件(不动产权证、房产证、公房合同,下同)取得的时间,第三类以入学对象学区内户籍取得的时间,先后排序录取,录满为止。

拟录取名单、未录取名单、各校剩余学额等信息公示后,未被录取的入学对象可以通过填报志愿进行第二次申请;每一个入学对象可以填报三所有剩余学额的学校,以类别优先(同类按排序先后)、遵循志愿排序进行录取,直至录满为止。未填报志愿、未在规定时间内填报志愿及仍未被录取的入学对象,由区教体局统配入学。

也就是说,在学区生源大于招生计划之后,不再是有学区房就能在所处学区读书了!而是会发生以下几种情况:

1.越早取得家庭住房房产证件(不动产权证、房产证、公房合同),并把户口迁入的户籍生,入学的概率越大;

2.如果在当前学区排不上号,需要填报志愿第二次申请,同样要排队循序录取;

3.如果这还排不到队,就只能由区教体局统配入学。

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学区房接下来的走势如何?

学区房一直是受招生政策影响最大的产品。而这次招生政策发布之后,学区房将受怎样的影响?

1.提前释放学区房购房需求。

原先只要买了学区房就能读所在学校,因此很多家长会在入学前1年左右购入学区房;

但根据新政,越早买房落户的入学成功率越大,所以部分家长会提前2、3年甚至更早就购买学区房,这就导致2020、2021年甚至之后有入学孩子的家庭对学区房的需求会在2019年集中爆发。

2.学区房资源将在一定周期内减少

由于“同一套房三年内只确认同一户家庭子女在学区学校就读”的政策限定,一套学区房会有3年的空档期。

自2017年政策颁布开始算起,2019年正好是学区房锁定政策的1个周期内的最后1年。在此之前,除了新推的商品房,学区房是真正卖一套少一套。

而提前释放的学区房需求,在购入学区房之后并不会立刻投入使用,因此进一步加剧了学区房存量的减少。

3.红色预警学区的学区房存在一定利空

红色预警区域的户籍生人数已经超过招生人数,如果是这两年孩子上学的家庭,可能会放弃考虑这部分区域的学区房,最终起到“有效引导家长理性购房迁户”的作用。

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2018年越城区学区划分

越城区中小学有几个学区?

各个学区范围包含了哪些区域?

小学部分

6. 袍江中心商贸区配套小学:位于袍江寺东街以东,百盛街以南,河流以西、世纪广场小区以北,初定设计规模42班。

7. 袍江两湖西侧配套小学:位于袍江袍渎路与两湖9号支路交叉口以东南侧,洋泾湖以西,初定设计规模36班。

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